Com’è andato il Mercato Immobiliare italiano nel 2023?

La risposta è semplice e sintetica: BENE!

Anche questa volta ci troviamo a commentare dati ufficiali che smentiscono tutte le previsioni funeste lette negli ultimi mesi. 710.000 compravendite sono tante, tantissime, altro che crollo del mercato immobiliare!

Dal grafico che abbiamo realizzato (utilizzando come sempre i dati ufficiali pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) appare evidente che il confronto nel breve termine è negativo, tuttavia riteniamo che i volumi di compravendita del mercato immobiliare vadano letti con uno sguardo ben più ampio.

Il trend di crescita iniziato nel 2014 continua la sua salita, malgrado i molteplici fattori che nel 2023 hanno minato la serenità delle famiglie, il potere d’acquisto e la disponibilità economica.

Quindi il mercato immobiliare sale o cala?

Il discorso è complesso, non possiamo limitarci a confrontare un anno non quello precedente, come purtroppo vediamo fare da molti giornalisti, non del settore. Le case non sono titoli azionari.

L’andamento positivo è iniziato nel 2014, dopo aver toccato il minimo storico del secolo con poco più di 400.000 unità vendute nel 2013.

Da lì, ogni anno si è registrato un sensibile incremento, fino al 2019 con le sue 603.000 compravendite immobiliari circa.

Il triennio senza precedenti.

Riteniamo che il triennio 2020/2022 vada preso nel suo insieme, per i motivi che elenchiamo sinteticamente:

• Nel 2020 il mercato si è fermato per un trimestre
• Ciononostante il trend è stato positivo (al netto del trimestre mancante)
• Nel 2020 e 2021 è stata grande la voglia di cambio casa dopo il lockdown
• 2021 e 2022 hanno beneficiato del Superbonus
• I tassi di mutuo erano al minimo storico
• L’inflazione ancora non aveva avuto impennate

Appare evidente che si sia trattato di un triennio decisamente particolare nel quale la corsa all’acquisto, soprattutto di immobili da ristrutturare, abbia spinto in alto i volumi complessivi, ben oltre la curva di crescita registrata fino a quel momento.

Il Mercato Immobiliare italiano nel 2023

Rispetto al 2019, il volume di compravenduto del 2023 è stato di +17,57%, altro che crollo!

È come se fosse cresciuto del 4,3% all’anno circa negli ultimi 4 anni, praticamente lo stesso trend che aveva prima del lockdown e del Covid19.

Non era economicamente possibile che continuasse a salire ogni anno rispetto al precedente, soprattutto perché il 2023 ha cambiato molti fattori che condizionano il mercato immobiliare, direttamente o indirettamente:

• Aumento dei costi di ristrutturazione
• Aumento del costo dei materiali edili
• Fine del superbonus
• Rialzo dei tassi di mutuo
• Incertezza economica
• 2 guerre in corso

Ciononostante, come abbiamo dimostrato, il trend nel medio/lungo termine conferma l’andamento positivo e la voglia di investire nel mattone in Italia.

I tassi di mutuo.

Nel momento in cui scriviamo, per un mutuo a tasso fisso troviamo prodotti al 3,17% (0,33 punti meno dell’anno scorso).

Come ormai sappiamo bene, la tendenza della BCE sarà quella di abbassare i tassi base, entro la fine dell’anno. Questo andrà certamente a beneficio sia di chi ha contratto prestiti a tasso variabile che di coloro che richiederanno nuovi mutui per l’acquisto della casa.

Senza dimenticare la surroga! In troppi l’anno scorso si sono fatti sfuggire buone occasioni di acquisto perché spaventati dai tassi, dimenticando forse che c’è sempre la possibilità di rinegoziare un mutuo, qualora si trovasse di meglio.

Il Report dell’OMI ci dice anche che è scesa sotto al 37% la percentuale di coloro che acquistano casa con mutuo; anche gli importo richiesti sono diminuiti, in generale si acquistano poi immobili più piccoli, magari attingendo ai risparmi familiari, oppure si compra come investimento.

Cosa aspettarsi del 2024?

Nei primi 2 mesi del 2024 abbiamo registrato un forte incremento delle trattative e delle compravendite, principalmente per gli immobili nuovi, ristrutturati o almeno in buone condizioni.

Se si dovesse poi confermare il calo dei tassi di mutuo, potrebbero tornare in fase di ricerca attiva anche i giovani, le nuove famiglie e coloro che ora si sono dovuti accontentare della locazione ma che conservano la voglia di possedere la propria casa.

Uscendo per un momento dal mercato immobiliare residenziale, notiamo molto interesse sul commerciale e, per contro, una leggera sofferenza degli uffici. Forse risentono del trend di smart working che, da dopo il lockdown, non sembra diminuire.

È possibile scaricare QUI il report completo relativo al IV trimestre 2023 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare italiano pubblicato dall’Agenzia delle Entrate.