Grandi novità per le case in costruzione in Italia: entrano finalmente in vigore meccanismi di controllo a tutela degli acquirenti.
Novità per le case in costruzione: il Legislatore coinvolge anche i Notai.
Il Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 aveva già introdotto
l’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento (artt. 2 e 3)
Nel medesimo DL era stato anche posto l’obbligo, sempre a carico del costruttore, di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi (art. 4)
Ciò che ancora mancava era il controllo del rispetto della norma!
Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, inserito nel decreto legislativo n. 14 del 12 gennaio 2019, introduce finalmente un soggetto terzo in grado di garantire il controllo del rispetto della norma precedente: il Notaio.
Con la modifica dell’art. 6 del succitato Dlgs 122/05, si prevede ora che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che … sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». Quindi da un Notaio.
Diviene quindi nullo qualsiasi altro patto scritto (proposta, modulo di prenotazione, eccetera) nel quale prima potevano essere omessi (volontariamente o meno) gli obblighi del costruttore riguardo appunto la fideiussione e l’assicurazione.
La tendenza, a volte, era quella di rimandare l’adempimento degli obblighi di Legge, firmando solo una sorta di prenotazione ed arrivando direttamente al rogito.
In quel modo, ormai non più attuabile, era praticamente impossibile per chi aveva prenotato una casa recuperare l’eventuale acconto versato,
in caso di fallimento dell’impresa costruttrice.
La nullità relativa alle scritture non a norma è assoluta: è insanabile (articolo 1423 del Codice civile), l’azione è imprescrittibile (articolo 1422 del Codice civile), può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è anche rilevabile d’ufficio dal giudice (articolo 1421 del Codice civile).
Queste nuove norme saranno applicabili relativamente agli “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.
Ricorda quindi: qualsiasi scrittura relativa ad un immobile in costruzione dovrà essere sottoscritta davanti ad un Notaio e conterrà tutte le garanzie previste per Legge, incluse:
- fideiussione a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento
- polizza assicurativa decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi
